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房价不升反降!今天实探江北隧道口热门公寓

时间:2021-09-13 20:29
  

  随后,我在365二手房网站上查询东方万汇城明发新城中心的二手房价格发现:近一年的二手房价格走势不升反降,而且

  东方万汇城明发新城中心分别位于10号线万汇城地铁口和南京工业大学地铁口,紧靠长江隧道口和核心区,位置优越。

  东方万汇城和明发新城中心不仅自带商业,底商业态丰富,而且周边汇聚了大润发、红星美凯龙、江北虹悦城、金盛田广场、慕斯荟等商业,居住十分便利。

  明发新城中心由明发集团开发建设,物业性质为商办,有平层和4.8米挑高两种类型产品,主力户型建筑面积约31-80㎡,民用水电,小区物业公司为保利物业管理有限公司江苏分公司。

  小区门禁比较松散,进出很容易,虽然单元楼下设有门禁系统,但是大门正常都是敞开的,所以门禁系统基本用不上,过道里停满了电动车。

  共有三部电梯,其中一部是货梯。每户之间比较拥挤,住在这里的很多都是租客,多是在河西和附近上班的年轻人。

  东方万汇城分南北两区,分别位于浦口大道南北两侧,北区万汇尊邸6栋酒店式公寓,南区万汇国际公寓5栋酒店式公寓,都是平层产品,主力户型建筑面积约30-85㎡,民用水电,其中北区还带燃气,小区物业是南京市东方万汇物业管理有限公司。

  东方万汇城南、北两区门禁也是形同虚设,可以随意进出小区。尽管是工作日上午,但小区仍有很多人进出,小区内更是人气十足。

  万汇城南区楼栋排布方式是合围式,中央绿化景观带维护的不错,树木和草坪比刚交付时茂盛了许多。虽然已是秋天,但小区内绿植仍然郁郁葱葱。

  万汇城北区楼栋排布则是行列式,绿地面积看着不比南区小,但是维护的不如南区好,草皮出现大面积枯死,树木也不如南区生长茂密。

  万汇城南北两区的单元楼入户大堂都贴了瓷砖,干净明亮,不过设置的门禁都未真正使用起来,可以随意进出

  总的来说,万汇城南北两区内部环境还是不错的,比前两年实探看到的情况反而有所改善。但也有不文明现象,小区内的分类垃圾投放地点维护的不太好,南北两区都有不少垃圾堆放在垃圾桶外。

  目前,明发新城中心在365二手房的挂牌均价为14946元/㎡,东方万汇城二手房挂牌均价为12838元/㎡,两个小区近一年的挂牌均价都呈下降走势。

  目前,东方万汇城南区还有少量新房在售,均价17000元/㎡。也就是说,东方万汇城的二手房比新房还便宜了近4000元/㎡!

  这次实探,我特地走访了附近几家中介门店,向他们了解了一下东方万汇城和明发新城中心的真实市场情况以及二手房比新房便宜这么多的原因。

  我向周边中介门店了解到,目前东方万汇城的二手房报价基本在1.2-1.5万/㎡左右,明发新城中心的报价在1.3-1.7万/㎡左右,具体价格要看房子装修、朝向情况。

  不过,有位中介告诉我,别看这两个小区二手房报价好像很低,比新房便宜很多,但不少房源实际到手价格并没有比新房低,甚至还要贵几万块。原因正如大家所想,税费是很重要的一个因素。公寓的税费差不多是10个点左右。

  我走访的中介门店中也有表示,有办法做所谓的合理避税,有些房源算下来后总价会低于售楼处的新房好几万。但是就算税低下来了,一些买房人仍旧不买账。

  “其实算下来,不管买新房公寓还是二手公寓,你一下子要掏出来的钱都差不多,看上去有些二手公寓均价是低,税也不高,但买家一下子掏出钱并不少。所以就宁愿去买新房了。”中介显得有些无奈,“因为税费比较高,二手公寓成交周期一般会长一些,想要尽快出售的话,价格必须要有优势,所以你看到二手房报价比新房便宜,就这样了其实最近也不好卖。”

  不过,公寓作为一项适合长期持有的投资产品,大多投资者仍是通过出租收益。我们再来看看这两家公寓的出租房挂牌情况:

  我向中介了解到,因为这两个小区在10号线地铁口,离河西近,而且是民用水电,非常好出租,门店每个月都能租出去几十套。目前,这两个小区一居室租金在1600-2200元/月左右,两居室在2600-3000元/月左右,明发新城中心的LOFT租金要稍微高点。

  不过,一名比较熟悉的中介也直言,这两个小区朝南的户型、豪华装修的房子反而会比较难租。“东方万汇城和明发新城中心小户型大部分在北边,朝南的基本都是大户型,租金要高一些,豪华装修往往业主报价也很高。”

  中介告诉我,“其实这和二手房买卖不一样,来租房的大多是上班族,很多租客心里房租才是第一位的,其次是装修,最后才会考虑到户型大小。”

  1、公寓的优点:①不在限购限贷限售范围内;②面积小,单价低,入手门槛低;③投资风险小,租金回报稳定;④政府推行租房新政,租赁市场前景可期。

  2、公寓的缺点:①40年产权,无学区,不能落户;②水电费、物业费较高,且多数不通燃气;③户型一般,得房率低;④住户多,较为拥挤,物业难管理,居住环境一般;⑤交易税费高;⑥房价涨的慢,贷款利率高。

  跟住宅相比,公寓的“毛病”不少,很多人也因此看不上公寓,认为它不值得购买,但存在即合理。关于公寓是否值得入手的问题,不存在绝对答案,还是要根据个人的需求来决定,公寓更适合两类人:

  ①单身、刚需过渡:对于某些被限购政策限制、预算有限、急需一块容身之所而又不喜租房的人群,就可以选一套小公寓,不影响二次购房需求。

  ②投资需求:公寓面积一般比较小,投资成本只占住宅的一半或三分之一,门槛较低,长期持有靠房租收益,有稳定的现金回流,对于无购房资格但又有投资的需求的客群来说,不失为一种选择。

  紧急通知:就在11月1日下午2:00,安家江北将在江北雅居乐汇港城售楼处举办主题为《南京双主城时代江北重大规划解读暨拥江发展战略下最新买房机遇解析》的购房大讲堂。

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